??a ?c Vi?t Nam 'tay kh�ng ?�i b?t gi?c'

"Kh�ng c� g�  ?�ng v� kh�ng c� g� sai ho�n to�n, n?u c� ?�ng th� ch? ?�ng ? th?i ?i?m v� sai c?ng t?i th?i ?i?m. Nh? v?y, b?t ??ng s?n Vi?t Nam ?ang g�nh nhi?u tai ti?ng v� c� nguy c? s?p ??".

 >>H� ?�ng- H� N?i: Thu h�t ng??i mua nh� b?i gi� r? 

>>Ph�n kh�c nh� cho �T�y� thu�: C?nh tranh gi?a �l?n� v� �b�

Th?i gian g?n ?�y, b�o ch� ? Vi?t Nam b�ng n?  nh?ng b�i vi?t v? ??a ?c, nh?ng nh?n ??nh c?a c�c chuy�n gia t�n tu?i v? t�nh tr?ng gi�y ch?t c?a ng�nh b?t ??ng s?n. C�c nh� ??u t? k�u c?u ti?p s?c c?u ??a ?c, nh� n??c c� g�i h? tr? 30.000 t? ra ??i.

C�ch ?�y kh�ng l�u, t�i c� ??c m?t s? b�i vi?t c?a ti?n s? Alan Phan, c?ng nh? 15 c�u h?i c?a hi?p h?i b?t ??ng s?n Vi?t Nam, n?i dung g?n nh? th�ch th?c, m?t cu?c tranh lu?n h?n l� chia s? ki?n th?c v?i nhau.

Theo t�i ti?n s? Alan Phan qu? th?t c� nhi?u kinh nghi?m trong l?nh v?c kinh doanh nh?ng ph?n tr? l?i ch? n�i l�n c�i h?p l� c?a h? th?ng �logic�, ch?a ph?n ?nh r� n�t v? m?t b?ng x� h?i. Anh ho�n to�n c� l� tr�n l� thuy?t v� v?y ph?n ?ng c?a �ng ?o�n Nguy�n ??c cho r?ng "Alan Phan kh�ng bi?t g� v? ??a ?c ? Vi?t Nam" th� c?ng l� nh?n ??nh nh?t th?i.

D? lu?n k? b�nh ng??i ch?ng, nh?ng ?i?u quan tr?ng l� gi?i ph�p n�o ?? c?u nguy cho b?t ??ng s?n Vi?t Nam th� v?n kh�ng c� c�u tr? l?i m?ch l?c. B?t ??ng s?n c� c?u ???c hay kh�ng, n�n c?u hay ?? "r?i t? do?"

L� m?t ng??i c� qu� nhi?u ��n o�n� v?i ??a ?c, qua nhi?u th?ng tr?m, t�i ?�c k?t cho m�nh nh?ng kinh nghi?m m�u l?a. T?ng l� Land Development (nh� ph�t tri?n d? �n)  l� Real State Broker (m�i gi?i nh� ??t), t?ng ?i r?t s�u v�o ng�nh t�i ch�nh v� sau c�ng l� Marketing, n�n m?i l?nh v?c cho t�i m?t c�i nh�n kh�c nhau.

Sau n�y t�i m?i hi?u s? ph�n b? c�i ?�ng v� c�i sai c?a t?ng l?nh v?c ?� t?o n�n th�nh c�ng hay th?t b?i c?a kinh doanh (�t nh?t trong vi?c kinh doanh c?a t�i). T�i c?ng nh?n ra: l� thuy?t v� th?c h�nh t??ng nh? ?i song song, nh?ng th?c t? l?i b? chi ph?i v� ?nh h??ng r?t l?n t? nh?ng t�c ??ng x� h?i, kinh t? v� ch�nh tr? n?ng n?.

T�i c?ng ngh? r?ng: kh�ng c� g�  ?�ng v� kh�ng c� g� sai ho�n to�n, n?u c� ?�ng th� ch? ?�ng ? th?i ?i?m v� sai c?ng t?i th?i ?i?m. Nh? v?y b?t ??ng s?n Vi?t Nam ?ang g�nh nhi?u tai ti?ng v� c� nguy c? s?p ??.

C�c chuy�n gia ph?n ?nh v� n�u ra h�ng lo?t nh?ng sai ph?m c?a ng�nh b?t ??ng s?n nh?ng l?i v� c�ng d� d?t ?�o s�u v�o nh?ng sai ph?m. Nhi?u ng??i l�n ti?ng y�u c?u �minh b?ch� nh?ng minh b?ch nh? th? n�o th� l?i r?t �t ??nh ngh?a v? hai ch? �minh b?ch�.

?? tham gia di?n ?�n n�y (b?t ??ng s?n) t�i xin ???c ph�n t�ch th? tr??ng b?t ??ng s?n Vi?t Nam qua c�i nh�n c?a m?t chuy�n gia, v� v?y ch�ng ta c?n ph?i hi?u v� ph�n bi?t  ch?ng lo?i c?a th? tr??ng.

1- Th? tr??ng c?p 1 (Primary Market ) l� m�i tr??ng kinh doanh c?a nh?ng nh� ??u t?. H? l?p d? �n, x�y c?t h�ng lo?t bi?t th?, hay chung c? v?i ??ng v?n vay m??n t? ng�n h�ng. C� ng??i l�n d? �n ch? v?i m?c ?�ch c� ???c gi?y ph�p ??u t? sau ?� t? s?a ??i v� l�ch lu?t, thay ??i c?u tr�c c?a d? �n ?? c� th�m l?i nhu?n.

C� r?t nhi?u nh� ??u t? l?i ch? c� m?c ?�ch xin d? �n sau ?� ph�n l� v� b�n ra th? tr??ng b?t ch?p nh?ng r?i ro x?y ra cho ng??i mua. V� d? ?i?n h�nh: nh� ??u t? t�m mua nh?ng khu ??t l?n ch?a ?i v�o khai th�c, hay thu?n t�y l� ??t r?ng, ho?c ??t n�ng nghi?p t? v�i m?u ??n h�ng tr?m m?u, l�m d? �n tr�nh l�n ch�nh quy?n. Khi c� gi?y ph�p h? t�m ??i t�c v� b�n l?i d? �n v?i gi� cao ng?t. ?? r?i kh�ng c� ng??i mua, v� ch�nh h? (nh� ??u t?) kh�ng c� kinh ph� x�y d?ng..

Ch�nh quy?n ??a ph??ng ? m?t s? n?i ng?i ng�ng thu h?i gi?y ph�p v� mu?n c� th�nh t�ch �??a ph??ng ph�t tri?n�. C� nh?ng nh� ??u t?, sau khi c� gi?y ph�p nh?ng kh�ng c� v?n, ?� v? ra nhi?u chi�u tr� nh? ph�n l� v� b�n cho ng??i c� nhu c?u. Nh?ng ?i?u v� l� l� nh� ??u t? kh�ng l�m h?p ??ng chuy?n nh??ng thay v�o ?� l?i l� h?p ??ng g�p v?n.

?? c� v?n kinh doanh, h? li�n k?t v?i nh?ng c�n b? ng�n h�ng b?ng nh?ng h?a h?n quy?n l?i, hay phong b� trao tay ?? ??t ???c m?c ?�ch vay n?. C� nh?ng m�n n? m� ng�n h�ng cho vay c�n nhi?u h?n tr? gi� c?a t�i s?n th? ch?p. H?u qu? l� n? x?u m?i ng�y m?i nhi?u, v� t�c ??ng r?t m?nh m? v?i gi� c? th? tr??ng b?t ??ng s?n.

2- Th? tr??ng c?p 2 (Seconddary Market) l� th? tr??ng th�ng d?ng d�nh cho k? mua ng??i b�n (nh� c?). Th? tr??ng kh�ng h? nguy hi?m v� c?ng ch?ng c?n h? tr?, tuy nhi�n ?i?u l�m ng??i ta kh�ng �h?nh ph�c� l� d� mu?n, d� kh�ng, gi� tr? t�i s?n c?ng b? gi?m ?i.

Nh?ng d� gi� tr? c� b? gi?m ?i,  ng??i ta kh�ng h? l?, v� m?i gia ?�nh l�m ch? m?t c?n nh�, n?u h? b�n gi� cao khi mua nh� kh�c h? v?n ph?i mua gi� cao. M?t anh b?n c?a t�i l� ch? ti?m v�ng c� tri?t l� nh? sau: T�i bu�n v�ng th� ??n v? c?a t�i l� �l??ng�. T�i c�  ng�n l??ng, t�i v?i b�n ?i khi gi� v�ng l�n cao, so v?i gi� mua th?p th� t�i c� l?i, nh?ng n?u c?n 1000 l??ng ?? l�m h�ng th� t�i l?i ph?i mua b?ng gi� m� t�i ?� b�n ho?c cao h?n.

T�i c?ng nh?n th?y nh?ng ng??i ???c g?i l� doanh nh�n kh�ng ho�n to�n l� nh?ng nh� kinh doanh ?�ng ngh?a. C� nhi?u th? h?ng ?? nh?n ??nh v? doanh nh�n, c� ng??i kinh doanh theo m?c ?�ch c� ?i?m ??n, c� ng??i kinh doanh theo h??ng "ng� theo chi?u gi�" v� c� r?t nhi?u ng??i kinh doanh theo �ph�n kh�c th? tr??ng�. Nh?ng m?u ng??i kinh doanh n�i tr�n l� do th? tr??ng ?? ra.

Ngo�i ra, c�n c� nh?ng nh� kinh doanh ho�n to�n tr�i ng??c v?i nh?ng ng??i n�i tr�n, v� ch�nh h? l� ng??i t?o ra th? tr??ng, v� v?y h? c� tri?t l� r?t r� r?t: Ki?n th?c l� ch�a kh�a v?n n?ng, minh b?ch l� n?n m�ng, t�i ch�nh l� ph??ng ti?n, th? tr??ng l� t�i nguy�n v� t?n. V?i h?: Kinh doanh th� ph?i ki?m l?i, th? tr??ng l�n ki?m ti?n theo l�n, th? tr??ng xu?ng ki?m ti?n theo xu?ng.D? nhi�n c�i kho?ng c�ch gi?a l�n v� xu?ng b?t bu?c ph?i c� h?u qu? v� c�i gi� ph?i tr?, nh?ng h? kh�ng bao gi? ch?t.

G�i c?u h? 30.000 t? s? l�m ???c g� cho b?t ??ng s?n? Th?t ra s? ti?n n�y ch?ng ngh?a l� g� ??i v?i kh� kh?n c?a c�c nh� ??u t? c?p 1, hay gi?i quy?t nhu c?u gia c? c?a ng??i thu nh?p th?p.

Nh� n??c cho vay v?i l�i su?t 8% tr? trong 15 n?m c� l� gi?i ph�p t?i ?u ?? c?u b?t ??ng s?n? Theo t�i th� c�u tr? l?i l� kh�ng, v� th?t ra h�nh th?c cho vay c?a g�i 30.000 t? ch? l� nh�n b?n c?a h? th?ng t�i ch�nh n??c ngo�i.

B?n ??c c� th? theo d�i nh?ng ph?c t?p trong c�ch ng�n h�ng cho vay ? n??c ngo�i, ?i?n h�nh l� Hoa K?, nh? sau: Ng�n h�ng cung c?p d?ch v? cho vay mua nh� ? g?i th�ng th??ng l� �Conventional Loan" (cho vay th�ng th??ng) ng??i vay n? c� quy?n ch?n th?i h?n tr? 15 n?m ho?c 30 n?m. Trong su?t th?i h?n c?a m�n n?, ng??i vay tr? c? ??nh h�ng th�ng.

V?i m� h�nh n�y ng??i vay n? ph?i c� s? ti?n ??t c?c 20%, ng�n h�ng cho vay 80% ph?n c�n l?i. C?ng c� tr??ng h?p ng??i vay kh�ng c� ?? 20% ?? tr? tr??c, ng�n h�ng c?ng c� th? cho vay v?i ?i?u ki?n ng??i vay ph?i mua b?o hi?m cho ph?n m� h? kh�ng c� b?o hi?m n�y c� t�n g?i �PMI� Mortgage Insurance (ch? s? PMI b?o hi?m th? ch?p).

Ng�n h�ng c�n cung c?p cho ng??i vay n? nhi?u l?a ch?n kh�c nh? �Adjustable Loan� (cho vay c� th? ?i?u ch?nh) l� m�n n? m� l�i su?t ?i theo th? tr??ng t�i ch�nh khi l�n v� c� khi xu?ng. H�nh th?c vay Adjustable Loan c�n nhi?u ch?n l?a kh�c ?? ng??i mua nh� ch?n cho m�nh m?t g�i t?t nh?t.

FHA (Federal Housing Administration - qu?n l� nh� ? c?a li�n bang) c?ng cung c?p d?ch v? cho vay ti?n mua nh� nh? ng�n h�ng, l�i su?t t??ng ???ng v?i ng�n h�ng, nh?ng c� m?t s? ?i?u gi?i h?n v?i ng??i vay.

Trong th? tr??ng cho vay mua nh� c?ng c�n nhi?u c�ng ty t�i ch�nh cho vay mua nh�.  ?i?u quan tr?ng ??i v?i ng??i vay ti?n mua nh� l� h? ph?i c� t�n d?ng t?t (Perfect Credit).

V?y Credit l� c�i g�? Xin tr? l?i nh? sau: Credit l� m?t chu?i l?ch s? vay n? c?a b?n, n?u b?n mua tr??c tr? sau nh?ng tr? ?�ng h?n k? ch?a bao gi? tr? n?i trong vi?c thanh to�n h�a ??n h�ng th�ng, b?n c� th? ???c coi l� ng??i c� t�n d?ng t?t. N?u b?n v� b?n b?u qu�n tr? 5-10 ng�y, th� trong Credit c?a b?n c� ghi ch� ?� tr? n? tr? bao nhi�u ng�y, v� bao nhi�u l?n. N?u trong 1 n?m b?n tr? tr? 4-5 l?n th� b?n b? m?t ?i?m ?�.

Income (l?i t?c c� nh�n) bao g?m l??ng c?a b?n c?ng v?i l?i nhu?n t? c�c c�ng vi?c kh�c hay do kinh doanh kh�c c?ng l?i, con s? n�y ???c c�ng nh?n l� thu nh?p c?a b?n.

M?c thu nh?p n�y ph?i ???c th? hi?n li�n t?c �t nh?t l� 2 n?m. Ta l?y v� d? m?c Loan Qualify (?? ?i?u ki?n ???c vay) m?t gia ?�nh c� thu nh?p t?ng c?ng l� 200 ngh�n USD m?t n?m. Nh� c� 4 ng??i, n?u c�n n? ti?n mua xe, h�ng th�ng m?i ng??i ph?i tr? n? 700 USD,  nh? v?y t?ng l� 4 x 700 = 2.800 USD.

?i xe ph?i c� b?o hi?m v� h�ng th�ng t?t c? ph?i tr? b?o hi?m 200 USD, c? 4 ng??i ??u d�ng th? Credit v� h�ng th�ng h? ph?i tr? t?ng c?ng 500 USD. Sau khi c?ng t?t c? l?i, ng�n h�ng x�c ??nh ngh?a v? t�i ch�nh c?a h? l�: (2800+200+500)= 3500 USD/th�ng.

Theo quy lu?t an to�n 28/32, th� c?n c? v�o thu nh?p, tr? ?i ngh?a v? t�i ch�nh, ng�n h�ng c?n c? v�o kh? n?ng tr? ti?n vay mua nh� c?a b?n t??ng ???ng 1/3 t?ng thu nh?p.

Nh? v?y, t?ng thu nh?p 200.000 USD/n?m chia cho 12 th�ng  b?ng 16.667 USD. 16.667 : 3 ng??i = 5.556. Nh? v?y b?n ch? c� th? mua ???c c?n nh� m� s? ti?n ph?i tr? h�ng th�ng l�  5.556 USD - 3.500 USD = 2.056 USD, bao  g?m c? PITI ( n? ch�nh + l�i + thu? + b?o hi?m).

Tr??ng h?p n�o th� ???c vay ?i?u ch?nh? Th�ng th??ng g�i n? n�y c� m?c l�i r?t th?p, v� ?�y c?ng l� c? s? ?? gi�p ng??i vay c� th? h?i ?? ?i?u ki?n ?? mua ???c c?n nh� to h?n, c� gi� tr? h?n v� th? tr??ng b?t ??ng  s?n khi hanh th�ng t�i s?n c� th? t?ng l�n t? 5 ??n 10% /1 n?m.

N?u th? tr??ng ch?m th� t?ng tr??ng t? 1,5 ??n 3%/n?m. V� v?y mua nh� ??i v?i ng??i d�n l� ni?m h�nh di?n, v� l�m t?ng tr??ng t�i s?n c?a m�nh v� ?i?u quan tr?ng h?n n?a ?� l� ch�nh ph? c� ch�nh s�ch gi?m thu? thu nh?p c� nh�n cho ng??i mua nh�.

Nh�n l?i g�i h? tr? 30.000 t? c?a nh� n??c, ch??ng tr�nh cho vay 15 n?m v?i l�i su?t 8%/n?m v?n ch?a ph?i l� ?u ?�i v� ti?m ?n nhi?u b?t c?p n?u nh�n v? kh�a c?nh an to�n.

C� nhi?u than phi?n v� ng??i d�n g?p kh� trong vi?c ti?p c?n g�i h? tr? n�y, ph?i ch?ng ng�n h�ng ?ang l�ng t�ng v? ?? an to�n, khi thi?u c?n c? ?? cho ai ?� ???c vay n??

Vnexpress